Enligt svensk lag ansvarar säljaren av en bostad för dolda fel. Lagstiftningen kring dolda fel är en smula snårig, men förenklat kan man säga att dolda fel är sådana fel som en aktsam köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Exakt vad en ”noggrann undersökning” innebär är förstås öppet för tolkning och det finns många rättsfall kring just dolda fel. Dessutom kan vad köparen hade fog för att förutsätta spelar roll, med hänsyn till fastighetens ålder, pris och allmänna skick.

En vanligt missuppfattning är att säljaren måste ha känt till eller misstänkt felet för att vara ansvarig för det, men så är inte fallet. Det kan dyka upp ett dolt fel som varken säljaren eller någon annan rimligen hade kunnat känna till och säljaren kommer ändå att vara ansvarig för det.

Kriterier för dolt fel i fastighet

• Felet måste ha funnits redan vid köptillfället.
• Felet ska inte ha gått att upptäcka av en aktsam köpare vid en noggrann undersökning.
• Felet ska inte ha varit förväntat med hänsyn till bostadens ålder, skick och pris.

Friskrivningsklausuler

Inom vissa ramar kan man som säljare av en fastighet friskriva sig från dolda fel med hjälp av så kallade friskrivningsklausuler. Det finns dock regler för hur dessa måste utformas – de får till exempel inte vara alltför vaga och omfattande. Det går alltså inte att skriva in i köpeavtalet att man friskriver sig från ansvar för ”allt” utan man måste vara tillräckligt specifik. Tag gärna hjälp av en jurist, eftersom ansvar för dolda fel kan bli en dyr historia och det inte är trevligt att inse att det man trodde var en bra friskrivningsklausul inte godkänns när tvisten har gått till rättegång.

Friskrivningsklausuler gör ofta att man inte får lika höga bud på fastigheten eftersom potentiella köpare blir uppmärksamma på att det finns potentiella problemområden som kan kräva kostsamma åtgärder efter köpet. Genom friskrivningen flyttar man över ansvaret för eventuella fel (som omfattas av friskrivningen) från säljaren till köparen, vilket i normalfallet reflekteras i priset.

Försäkringar mot dolda fel

Som säljare går det att teckna en försäkring som, inom vissa ramar, betalar ut ersättning om köparen av fastigheten kräver en på pengar för ett dolt fel. Dessa försäkringar säljs under flera olika namn, inklusive överlåtelseförsäkring och dold fel-försäkring.

Det är viktigt att sätta sig in i vad försäkringen egentligen innebär innan man tecknar den, för det finns tyvärr försäkringar som inte alls ger ett särskilt bra skydd.

Att du har tecknat en försäkring innebär inte att du är fri från ansvar – köparen har rätt att rikta sitt krav på ekonomisk ersättning mot dig och du får sedan rikta ditt krav mot försäkringsbolaget. Täcker inte försäkringsbolaget kostnaden är du ändå betalningsansvarig.

Försäkringsbolaget brukar kräva att en omfattande undersökning av huset genomförs innan försäkringen kan tecknas; se till att du är införstådd med vem som ska stå för denna kostnad.

Jurist

Om en köpare riktar ett betalningskrav mot dig och hävdar att fastigheten är behäftad med ett dolt fel kan det vara läge att kontakta en jurist just eftersom det här är ett så pass komplicerat område rent juridiskt och det ofta rör sig om rejäla belopp.

Det är bra att redan innan försäljningen ta kontakt med hemförsäkringsbolaget och höra efter hur omfattande hemförsäkringens rättsskydd är om det framöver uppstår en tvist om ett påstått dolt fel. (Därefter måste du förstås behålla denna hemförsäkring även efter att du har flyttat till nytt boende, annars är informationen tämligen meningslös.)

En bostadsrätt är inte en fastighet

Jordabalken, där reglerna om dolda fel i fast egendom hittas, omfattar endast fast egendom. En bostadsrätt är inte fast egendom utan lös egendom, vilket innebär att det istället är den vanliga Köplagen som gäller.

Jordabalken och Köplagen skiljer sig åt många vis när det gäller bland annat dolda fel, köparens undersökningsplikt, säljarens ansvar, säljarens avhjälpanderätt och möjligheten för säljaren att friskriva sig från felansvar genom att sälja något ”i befintligt skick”. Dessutom kan Köplagen till mycket större del åsidosättas genom privata överenskommelser mellan parterna.