Att anlita en mäklare när man ska sälja sin bostad har både fördelar och nackdelar. En av nackdelarna är förstås att man måste betala mäklararvodet. I Sverige brukar det dessutom i princip alltid fungera så att man ger mäklaren exklusivitet för en viss period. Under denna period kan du inte byta till en annan mäklare, och även om det är du och inte din mäklare som lyckas hitta en köpare till bostaden är mäklarkontraktet vanligen utformat så att du måste betala mäklararvodet ändå. Detta eftersom mäklaren inte vill lägga ned en massa resurser på att försöka sälja din bostad och sedan bli snuvad på arvodet.

Lägg ut jobbet på någon annan

En fördel med att anlita en mäklare är att det blir en hel del jobb som du slipper göra själv. Vissa säljare upplever dock detta snarare som en nackdel eftersom de hellre själva vill vara en del av varje steg i processen och ha större kontroll över vad som sker, till exempel vilka fotografier som används, hur annonseringen görs, hur visningarna hålls, och så vidare. Med en bra och lyhörd mäklare brukar dock många av dessa punkter kunna justeras så att du får det som du vill – inom vissa ramar förstås.

Värdering

Värdering av objektet brukar ingå i mäklartjänsten.

Få experthjälp med det juridiska

En annan fördel med att anlita en mäklare är att man får hjälp med det juridiska. Det finns många fallgropar vad gäller bostadsaffärer och eftersom det ofta rör sig om stora pengar är det viktigt att allting blir rätt redan från början. En bra mäklare har genomgått en mäklarutbildning och har relevant erfarenhet inom området.

Ett alternativ för den som inte vill anlita mäklare är att anlita en jurist som sköter om de rent juridiska bitarna av bostadsaffären, så att man själv kan koncentrera sig på övriga delar av processen.

Lokalkännedom och kontaktnät

Det är vanligt att mäklare antingen bara är verksamma inom ett visst geografiskt område eller bara är verksamma inom en viss nisch, till exempel lyxiga bostäder i de övre prissegmenten. Detta innebär att de kan specialisera sig och att du som klient kan dra nytta av denna specialisering. En mäklare som varit verksam under en längre tid på din ort, inklusive ditt bostadsområde, har hunnit skaffa sig bra koll på hur marknaden ser ut och vad man bör tänka på. De kan komma med många tips och råd som man lätt glömmer bort som vanlig privatperson. Mäklaren kan till exempel känna till under vilka delar av året som budgivningarna brukar gå som högst i just ditt område.

Många mäklare har också ett brett kontaktnät och kan till exempel ha en lista över personer som de vet är på jakt efter objekt av just den typ som du har att sälja. Om du vill sälja något lite mer ovanligt än en bostadsrätt i innerstan eller villa i något av de populära småhusområdena kan ett sådant kontaktnät vara extra viktigt. Mäklaren kan till exempel ha kännedom om personer som är intresserade av en hästgård i Mälardalen eller privat ö i en viss skärgård, men som inte sitter och lusläser mäklarannonserna varje vecka.

Att tänka på

Istället för att bara välja första bästa mäklare kan det vara bra att jämföra olika mäklarbyråer för att se vilken som passar bäst för just ditt objekt och dina preferenser.

Här är några exempel på information som är bra att ta reda på innan man väljer mäklare.

Tillgänglighet

Vad har mäklaren för arbetstider? Att ha en mäklare som endast arbetar kontorstid innebär att mäklaren inte finns tillgänglig för visningar på kvällar och helger, det vill säga då flest spekulanter har möjlighet att komma.

Marknadsföring

Hur kommer mäklaren att marknadsföra din bostad? Både offline och online? Endast på mäklarens egna sajt eller på någon samlingssajt såsom Hemnet? Kommer en eller flera annonser att läggas ut i någon tidning? Vilken typ av marknadsföring ingår i grundarvodet och vilka former kostar extra?

Fotografier och styling

Vem är ansvarig för att ombesörja och bekosta fotografering av bostaden?

Vem är ansvarig för att ombesörja och bekosta städning och tillfixning av bostaden innan fotograferingen?

Om dessa tjänster inte ingår i grundarvodet, vad kostar det att köpa dem separat via mäklaren?

Visningar

Hur kommer visningar att ordnas? Hur ser tidsplanen ut för visningar, och hur många visningar tycker mäklaren att det är timligt att hålla?

Kommer det att vara öppet hus eller måste man anmäla sig i förväg? Kommer det att hållas visningar där man samlar många spekulanter eller endast privata visningar där de olika spekulanterna inte träffar på varandra? Är mäklaren villig att utan extra ersättning ordna privata visningar för spekulanter som inte kan komma på någon av de schemalagda visningarna?

Vem är ansvarig för att ombesörja och bekosta städning och tillfixning av bostaden innan visningar?

Får du vara kvar i bostaden under visningen eller rekommenderar mäklaren att du håller dig undan? Eller mäklaren kanske kräver att du är på plats så att du kan svara på frågor? Olika mäklare har olika praxis.

Budgivning

Hur kommer budgivningen att gå till? På vilka sätt kan spekulanterna buda? Hur ser rutinerna ut för återrapportering av bud?

Kostnader

Vad är mäklarens grundarvode och vad ingår i detta? Det är vanligt att arvodet är rörligt och beror på försäljningspriset, men att det också finns en viss lägstanivå som man måste betala även om bostaden säljs mycket billigt. (Lägstanivå blir framförallt aktuellt när det gäller lågt värderade bostäder, till exempel renoveringsobjekt i glesbygd.)

Tillkommer det extra kostnader utöver grundarvodet?

Vilka tilläggstjänster erbjuds och vad kostar de?

Exklusivitetstid

Hur länge blir du bunden till just den här mäklaren om du skriver på mäklaravtalet?

Vad händer om ingen köpare hittas inom exklusivitetstiden?

Rykte och bakgrund

Det är alltid bra att kolla upp mäklare och mäklarbyråer för att säkerställa att det har gott rykte och inte ligger i klammeri med rättvisan. Kontrollera också gärna vilken bakgrund mäklaren har, till exempel vad gäller utbildning och relevant arbetserfarenhet.

Försäkringar

Vad har mäklaren / mäklarbyrån för försäkringar, till exempel om de gör något fel som skadar dig ekonomiskt?

Att sälja utan mäklare

Att sälja utan mäklare innebär att man måste göra mycket mer jobb själv och ta större ansvar. Samtidigt kan man spara mycket pengar och man blir inte låst till att följa en viss mäklares rutiner.

Att man säljer utan mäklare innebär inte att man måste göra allt jobb själv – du kan fortfarande leja ut delar av jobbet. De pengar man annars skulle ha lagt på en mäklare kan ofta räcka till en hel del annat som underlättar processen, till exempel att anlita en oberoende värderare, hyra in en städfirma, betala för tillfixning innan fotografering och visningar, anlita en professionell fotograf, och låta en juristbyrå ta hand om de juridiska bitarna.

Här nedanför hittar du några exempel på pusselbitar som ingår i försäljningsprocessen. Listan är inte heltäckande utan är bara ett urval av saker som kan vara bra att tänka på.

Marknadsföring

Annonseringen kan du göra på fristående sajter online som inte bara är öppna för mäklarbyråer, och det finns förstås även möjlighet att annonsera i tidningar om du så önskar och är villig att betala för det. Däremot får du inte tillgång till de skyltfönster som mäklare brukar sätta upp alla sina tillgängliga objekt i så att förbipasserande kan se dem.

På senare år har det blivit populärt att använda sig av sociala media, såsom Facebook och Instagram, för att sprida ut information om ett objekt som är till salu. Be vänner och bekanta att gilla din annons och dela den vidare – om du har tur når den fram till många lämpliga spekulanter.

I vissa matbutiker och samlingslokaler finns det anslagstavlor man kan använda för att sätta upp privata försäljningsannonser. Idag när internet och annan modern teknik har tagit över så rejält i våra liv kan det vara en gammal vanlig papperslapp som faktiskt lyckas nå ut genom bruset och få en potentiell köpare att bli intresserad.

Besiktning

Vad för ansvar du som säljare har för fel i objektet beror bland annat på om det är fast egendom som säljs (felansvaret regleras av Jordabalken) eller lös egendom (felansvaret regleras av Köplagen). En bostadsrätt är ett exempel på lös egendom.

Att genomföra en besiktning innan försäljningen av bostaden kan göra att fel upptäcks som du kan friskriva dig ifrån, det vill säga upplysa potentiella köpare om innan köpet och få inskrivet i köpeavtalet att du inte är ansvarig för. Att du låter en besiktningsfirma genomföra en besiktning innebär dock inte att du får någon slags generell ansvarsfrihet för fel i objektet – upptäcks det till exempel dolda fel i fast egendom efter köpet så är du som säljare ansvarig för dessa fel trots besiktningen.

Visningar

Det är lätt att bli entusiastisk när intresse anmälningar börjar strömma in. Här vill vi dock höja ett varningens finger för att vara alltför tillmötesgående och ordna privata visningar så snart någon hör av sig. Ha en plan för när och hur visningarna ska gå till redan innan du börjar marknadsföra objektet – annars är det lätt att bli utmattad och få känslan av att man bor i ett visningsobjekt snarare än ett hem. Samla ihop så många spekulanter som möjligt till några få visningar och ordna bara privatvisningar om du bedömer det vara nödvändigt och i ditt intresse.

Budgivning

Det är viktigt att du på förhand har beslutat dig för hur du ska ta emot bud och ge feedback till alla som är med i budgivningen, annars är det lätt att känna sig översvämmad när buden (förhoppningsvis) börjar ramla in.

Hur vill du ta emot bud? Genom alla möjliga kanaler eller bara genom vissa?

En vanlig lösning är att alla intresserade får lämna kontaktuppgifter och sedan tar du kontakt med dem när budgivningen ska sätta igång, men det finns förstås även andra lösningar som kan fungera bra, så länge potentiella budgivare tydligt får veta vad som gäller och hur det ska fungera.

Potentiella köpare kommer till exempel att vilja veta om budgivningen kommer att vara öppen till en viss tidpunkt eller om är du intresserad av att sälja direkt om du får ett tillräckligt högt bud. Vad kommer att hända om det finns många spekulanter kvar vid den tidpunkt då du tänkte stänga budgivningen; kommer du att ordna en särskild auktion för just dessa som nya budgivare inte kan delta i eller hur har du tänkt lösa det?

Det är viktigt att vara insatt i det regelverk som gäller för på den här punkten så att man inte går på någon mina. Du har som säljare till exempel rätt att neka köparen med det högsta budet om du så önskar, vilket många inte känner till – varken bland säljare eller köpare. Om du bedömer att en person med ett lägre bud är en bättre köpare, till exempel för att denne redan har finansieringen ordnad och kan genomföra en snabb affär, är det din rätt att välja detta bud istället.

Avtal med mera

Det är viktigt att avtalsskrivningen går rätt till. För försäljning av fast egendom måste reglerna i Jordabalken följas och de är betydligt striktare än för försäljning av lös egendom. Det finns också en del särskild administration kring överförandet av fast egendom som måste genomföras korrekt, till exempel betalning av stämpelskatten.

För försäljning av bostadsrätter är det viktigt att känna till att bostadsrättsföreningen har rätt att neka en köpare som de anser olämplig – detta även om du som bostadsrättsinnehavare vill sälja till honom eller henne.