Exakt hur budgivningen genomförs varierar mellan olika mäklare, och som säljare brukar man också kunna anpassa den inom vissa ramar för att den ska passa ens preferenser. Säljer man sin bostad utan mäklare har man förstås ännu mer fria händer att utforma budgivningsprocessen efter egna önskemål.

Här nedanför kommer vi att ta upp några punkter som kan vara bra att känna till när man ska sälja en bostad.

Bud innan visning (förhandsbud)

Standardförfarandet vid försäljning av vanliga bostäder i Sverige har länge inneburit att mäklaren annonserat ut bostaden, ordnat några visningar och sedan öppnat en budgivning där huggande spekulanter får buda mot varandra och hela tiden uppdateras om var någonstans högsta budet ligger för tillfället.

På senare år har det dock blivit allt vanligare att säljare är öppna för att sälja bostaden redan innan första visningen, om de får ett tillräckligt bra bud. Som intresserad köpare kan man alltså behöva vara snabbt framme och inte utgå ifrån att man kan vänta tills efter de inplanerade visningarna med att lägga ett bud.

Vissa mäklare ordnar vid förfrågan privata visningar för potentiella köpare innan den schemalagda visningen, om de bedömer att det är troligt att den privata visningen leder till att säljaren snabbt kommer att få ett bra bud på bostaden. Om du som säljare inte vill att det ska ske några privata visningar i förväg – till exempel för att du inte vill behöva städa och fixa till bostaden innan den schemalagda visningen – är det bra om du informerar mäklaren om detta i samband med att du anlitar denne. På samma sätt är det bra om den säljare som är positiv till privata förhandsvisningar och förhandsbud väljer en mäklare som inte har något emot att erbjuda de här typen av service.

Varför accepterar vissa säljare förhandsbud?

Det kan finnas många anledningar till varför en säljare accepterar ett förhandsbud istället för att hålla visningar och sedan låta (förhoppningsvis många) spekulanter buda mot varandra.

Här är några exempel:

• Säljaren har redan köpt en ny bostad, sitter med dubbla bostadslån och andra kostnader, och vill att den gamla bostaden ska säljas så snabbt som möjligt.
• Säljaren har hittat en ny bostad som denne vill köpa, men banken godkänner inte ett nytt bostadslån innan den gamla bostaden har sålts.
• Säljaren behöver snabbt få fram pengar till något annat.
• Säljaren är på väg till studier/arbete/etc utomlands och vill inte behöva stanna i Sverige längre än nödvändigt för att avsluta affären.
• Säljaren vill slippa gå igenom processen med visningar där en massa olika personer ska släppas in i hemmet.

Nackdelar

Den stora nackdelen med att acceptera ett förhandsbud är förstås att man kanske skulle ha fått bättre betalt om man låtit många budgivare kriga mot varandra. Här kan det vara bra att ha en duktig mäklare vid sin sida som kan vägleda en om vilket försäljningspris som är rimligt att förvänta sig för bostaden.

Samtidigt finns det förstås inga garantier – varje bostadsförsäljning är en separat affär och ibland har en säljare tur och råkar av slumpartade anledningar få två eller fler särskilt köpstarka spekulanter på kroken som är väldigt intresserade av bostaden och budar upp den till långt över värderingspriset. Å andra sidan kan motsatsen också ske; av oklara anledningar blir det inte någon hetsig budgivningskamp och det slutliga försäljningspriset motsvarar, eller till och med understiger, vad man hade fått för bostaden om man accepterat förhandsbudet.

Acceptpris

De förekommer att säljare redan vid annonseringen av bostaden anger ett acceptpris. Om en säljare till exempel anger acceptpriset 3 miljoner kronor innebär detta att denne är villig att omedelbart sälja bostaden för 3 miljoner kronor, utan att hålla någon budgivningsprocess med flera deltagare.

En fördel med att ange ett acceptpris är att köpare som är intresserade inte behöver famla i blindo utan vet exakt vad säljaren kräver. Om en köpare är villig att betala acceptpriset snarare än att ta sina chanser i en budgivningskamp kan köparen kontakta säljaren/mäklaren och genomföra affären direkt.

Att ett acceptpris anges innebär vanligen inte att det gäller endast för förhandsbud (bud innan den första schemalagda visningen) utan acceptpriset brukar fortsätta gälla även efter visningen om bostaden ännu inte har sålts. Det förekommer dock att säljare som har angivit ett acceptpris i annonsen sedan drar tillbaka det när de märker hur stort intresset är för bostaden på visningen.

Acceptpris är inte det samma som accepterat pris

Om du ser termen ”accepterat pris” förekomma i en bostadsannon så är inte samma sak som acceptpris, även om termerna är förvillande lika.

Konceptet accepterat pris började användas av mäklare (särskilt i Stockholmsområdet) för att komma ifrån oskicket med orimligt låga utgångspris som sattes enbart för att locka in så många budgivare som möjligt och som inte alls speglade bostadens värdering.

När ett accepterat pris sätts ut i en bostadsannons ska det ligga nära mäklarens värdering av bostaden och det lägsta bud som säljaren är villig att acceptera. Däremot är det inte samma sak som acceptpris, så att du som intresserad spekulant lägger ett bud på lägenheten som är lika stort som ”accepterat pris” innebär alltså inte att köparen är trolig att avblåsa marknadsföringsprocessen och visningarna och sälja direkt till dig istället. Accepterat pris finns bara angivet i bostadsannonsen för att ge en fingervisning om vad bostaden värderats till och det är mycket möjligt att både säljaren och mäklaren hoppas på att ett ordentligt budgivningsrally ska dra upp det slutgiltiga försäljningspriset till mycket högre höjder. Accepterat pris är därför snarare att jämställa med utgångspris än med acceptpris.

Budgivningskamp

Som nämnts ovan är den vanligaste metoden för försäljning av bostäder i Sverige att intresserade spekulanter får buda mot varandra. Säljaren väljer sedan normalt att sälja till den som återstår när alla andra blivit överbjudna, men det finns ingen lagstadgad skyldighet att göra så utan säljaren kan fritt välja att sälja till vem som helst av budgivarna. Det förekommer till exempel att säljaren väljer att godta ett något lägre bud än det högsta budet eftersom personen som gjorde det lägre budet redan har sin finansiering klar och kan genomföra en snabb affär, eller för att personen som kom med det högsta budet är någon som säljaren misstänker att bostadsrättsföreningen kommer att vägra godkänna.

Hur går budgivningen till?

Exakt hur budgivningen genomförs varierar mellan olika mäklare, och säljer man utan mäklare kan man utforma processen nästan hur man vill så länge man inte bryter mot lagen.

En mycket vanlig lösning bland mäklare är att mäklaren under annonserings- och visningstiden sammanställer en lista över personer som har meddelat att de är intresserade av att delta i budgivningen. När det är dags för budgivningen att starta kontaktar mäklare samtliga personer på listan och ger dem den information de behöver för att delta i budgivningen.

Nu för tiden är det vanligt att budgivningen sker online, och att mäklaren delar ut inloggningsuppgifter till de som är intresserade av att delta. En fördel med budgivning online är att det går smidigt och att potentiella köpare – och säljaren – hela tiden kan följa hur buden klättrar. Detta är en form av öppen budgivning och den brukar pågå i ett, två eller tre dygn.

Sluten budgivning

Den vanligaste budgivningsformen för bostadsköp i Sverige är öppen budgivning, där alla budgivare (och säljaren) kontinuerligt får information om vad det högsta budet nu ligger på.

Ett alternativ till öppen budgivning är sluten budgivning, där alla spekulanter får lämna in ett enda bud – vanligen skriftligen. Köparen får sedan gå igenom buden och välja ut vilken köpare denna föredrar att sälja till (vanligen den som lade det högsta budet). Spekulanterna informeras inte om de andras bud. Nackdelen med detta förfarande är att spekulanterna inte ges möjlighet att trissa upp priset för varandra. Vissa mäklare tillämpar därför en kombinationsmetod, där de först genomför en sluten budgivning och sedan kontaktar de personer som la de allra högsta buden för att ge dem chans att slåss mot varandra i en budgivningskamp.

Lånelöfte

Det är vanligt att mäklare och säljare inte låter potentiella köpare delta i budgivningen om de inte har finansieringen ordnad i förväg, till exempel med hjälp av ett lånelöfte från en bank. Detta eftersom man inte vill råka ut för personer som vinner budgivningen med ett högt bud men sedan inte klarar av att fullborda affären eftersom de inte får fram pengarna.

Ett lånelöfte är en form av förhandsbesked från en långivare som innebär att en potentiell låntagare har granskats inför en kommande låneansökan och fått ett preliminärbesked om hur stort lån som kan beviljas.

Hur kan jag som säljare påverka budgivningskampen?

Som säljare är det lätt att känna sig passiv under budgivningskampen – man får hela tiden information om hur budgivningen går men det är inte mycket man kan göra för att påverka den. All marknadsföring är redan gjord, bostaden stylades snyggt inför visningarna och man bjöd på kaffe och kanelbullar för att skapa mysig stämning; nu är det bara att ta ett steg tillbaka och hoppas på det bästa.

Det finns dock vissa saker som man som säljare kan göra under själva budgivningskampen. Man kan till exempel ange ett nytt acceptpris trots att budgivningen pågår. Vanligen sätter man det en bra bit högre än nuvarande högsta bud och hoppas på att någon av spekulanterna ska nappa. Bland spekulanterna kan det finns någon eller några som hellre betalar detta acceptpris än fortsätter med budkriget.

Omvisning

Om du inte är nöjd med de slutliga bud som lagts under budkriget kan du vägra att sälja bostaden till någon av spekulanterna. Det förekommer till exempel att säljare ordnar med en så kallad omvisning, vilket helt enkelt är en ny visning av lägenheten som man hoppas kommer att leda till ett högre högsta bud i nästa budkrig.