Köparens undersökningsplikt beror på om det är lös eller fast egendom som säljs. För fast egendom regleras undersökningsplikten av Jordabalken, för lös egendom är det istället Köplagen som aktualiseras. Värt att tänka på är att en bostadsrätt inte är fast egendom utan lös egendom, där är det alltså undersökningsplikten enligt Köplagen som gäller.

Köparens undersökningsplikt vid köp av fast egendom

Köparens undersökningsplikt vid köp av fast egendom regleras i Jordabalkens fjärde kapitel. Av särskilt intresse är fjärde kapitlets nittonde paragraf, där vi kan läsa följande:

”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”

Som köpare av en fastighet är du alltså inte tvingad att genomföra någon undersökning av fastigheten innan köpet, men du blir utan ersättning om du senare hittar ett fel som rätten anser att du skulle ha upptäckt det vid den typ av undersökning som beskrivs i nittonde paragrafen. Det ligger därför i köparens intresse att genomföra en undersökning.

Genom rättsfall i högsta domstolen har det fastslagits att lagen ställer tämligen höga krav på vilka kunskaper man förväntas att som köpare. Du förväntas till exempel veta att blåbetong innebär risk för höga radonhalter och att detta är något som bör undersökas innan köp. Att hävda att just du inte kunde upptäcka felet för att du till exempel inte visste hur de symptom som fanns skulle tolkas fungerar alltså inte. På grund av detta är det vanligt att den som vill köpa en fastighet anlitar en professionell besiktare.

Innan du väljer besiktare kan det vara bra att kolla upp vilket ansvar de olika kandidaterna tar och hur de är försäkrade. Vad händer om du anlitar en viss besiktningsfirma och de missar att upptäcka ett fel som rätten anser borde ha upptäckts vid en §19-undersökning?

Köparens undersökningsplikt vid köp av fast egendom

Köparens undersökningsplikt vid köp av lös egendom, till exempel en bostadsrätt, regleras av Köplagen. Här är det den tjugonde paragrafen som är av särskilt intresse, och där kan vi läsa följande:

”Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.”

Här skiljer sig alltså utformningen av köparens undersökningsplikt på flera olika punkter.

• Huruvida köparen faktiskt har undersökt objektet spelar roll. (I jordabalken är köparen däremot ansvarig för fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning även om ingen undersökning gjordes.) En köpare av lös egendom kan alltså paradoxalt nog placera sig i en bättre situation genom att inte undersöka objektet innan köpet. Väljer köparen att undersöka objektet blir köparen nämligen ansvarig för fel som köparen borde ha märkt vid undersökningen. Väljer du att undersöka objektet gäller det alltså att du gör det ordentligt – annars är det bättre att helt avstå.
• Säljarens uppmaning spelar roll. Om säljaren uppmanar dig som köpare att undersöka objektet är det viktigt att du genomför en ordentlig undersökning, såvida du inte har en (enligt rätten) godtagbar anledning att låta bli. Om du efter att ha läst punkten här ovanför hade bestämt dig för att inte undersöka objektet för att slippa ta ansvar för fel, kan säljaren alltså förstöra den planen genom att uttalat uppmana dig att undersöka objektet innan köpet.
• Avslutningsvis finns de några ord i den tjugonde paragrafen som blir aktuella om säljaren handlat i strid mot tro och heder. Till exempel kan en säljaren som medvetet vilsefört dig bli ansvarig för fel i objektet även om du gjorde en slarvig undersökning och missade ett fel som du borde ha upptäckt.